Administración y Comunidad
¿Qué es el Reglamento de Copropiedad?
El Reglamento de Copropiedad es el principal instrumento en la administración de un condominio, puesto que su objetivo es definir las normas de administración interna, de acuerdo a la Ley de Copropiedad N° 21.442 y al Decreto Ley N° 7/2025 del Minvu que la reglamenta.
El Reglamento de Copropiedad es formalizado mediante escritura pública inscrita en el Registro de Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces que corresponda, y constituye uno de los requisitos previos para que el Condominio en cuestión se acoja al régimen de copropiedad inmobiliaria.
El reglamento regula, dentro de los límites establecidos en la Ley de Copropiedad los derechos y obligaciones de los copropietarios, las competencias y funciones del administrador y comité de administración, el uso de espacios comunes, entre otras materias.
¿Qué es la tabla de Prorrateo de bienes comunes?
El prorrateo se define como el porcentaje dominio sobre los bienes comunes del condominio que le corresponde a cada copropietario dueño de una unidad y ese porcentaje es inseparable del dominio de la unidad. De acuerdo al artículo 3 de la ley 21.442, el prorrateo de los gastos comunes se debe calcular con base al avalúo fiscal, de acuerdo a la fórmula establecida en la normativa vigente, conforme al formulario F2803 de “Cálculo de avalúo fiscal de la edificación terminada de cada unidad acogida a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria”. El resultado es el porcentaje de propiedad en los bienes de dominio común que corresponde a cada propietario y debe anexarse al primer reglamento de copropiedad del condominio por mandato legal.
¿Debo pagar las obligaciones económicas del condominio de acuerdo a la tabla de prorrateo de bienes comunes?
La Ley de Copropiedad vigente incorpora el concepto de “obligaciones económicas” para comprender a todos los pagos en dinero que deben solventar los copropietarios y comprende:
- Gastos comunes ordinarios;
- Gastos comunes extraordinarios;
- Fondo común de reserva;
- Fondo operacional inicial;
- Primas de seguros.
En cuanto a la fórmula de cálculo de estos gastos, puede hacerse de la siguiente manera:
- Considerando la misma proporción que resulta del ejercicio anterior, es decir, y a modo de ejemplo, si el prorrateo de mi unidad es de un 0,5%, entonces se debe determinar qué monto representa ese 0,5% en la totalidad de gastos comunes del condominio;
- Considerando una fórmula de distribución diferente, como por ejemplo distribuirlo en partes iguales entre las distintas unidades del condominio, o bien distinguiendo según su uso u otra fórmula que resulte.
¿Desde cuándo comienzo a pagar los gastos comunes?
Los gastos comunes se comienzan a pagar desde el día en que el cliente recibe su vivienda materialmente.
¿Cuánto pagaré de gasto común?
Los gastos comunes son variables, y dependen de las características del condominio, considerándose factores tales como la cantidad y tipo de personal contratado (conserjes, guardias de seguridad, personal de aseo, entre otros), gastos por consumos básicos del edificio (excluyendo los consumos básicos de cada unidad, ya que estos deben ser pagados de forma particular por sus propietarios y ocupantes), insumos (útiles de aseo, de oficina, entre otros), mantenciones (paisajismo, piscina, ascensores, entre otros).
¿Qué es el Fondo de Reserva que paga la comunidad?
El fondo común de reserva tiene por objeto solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos, y todos los condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria deben contar con uno por expresa disposición de esta ley. Su pago se realiza junto con el de los gastos comunes y se prorratea de la misma forma, resultando obligatorio para todas las unidades (salvo los casos de excepción expresamente establecidos en la Ley de Copropiedad). El monto estará determinado en el Reglamento de Copropiedad y es distinto para cada comunidad atendiendo a las necesidades propias del condominio, debiendo por expresa disposición legal, corresponder a al menos un 5% del valor del gasto común ordinario
¿Qué significa vivir en un Condominio?
Vivir en condominio significa vivir en comunidad, por lo que las personas que lo habitan deben compartir espacios que son comunes a todos, ya sean propietarios, arrendatarios u otros, en plena armonía y respeto con el ejercicio de los derechos y libertades del resto, dentro del marco establecido por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, su Reglamento y el reglamento de copropiedad de cada condominio.
Para velar por el cumplimiento de lo dispuesto en la normativa señalada anteriormente, en cada Condominio la Asamblea de Copropietarios, principal órgano de administración, elegirá a un Comité de Administración y a un Administrador del Condominio, quien es el mandatario designado por los copropietarios para cuidar el buen funcionamiento de la comunidad y que, entre sus tareas, se encuentra la de cobrar las obligaciones económicas, velar por el buen uso y cuidado de los espacios comunes y el respeto de la Ley de Copropiedad y del Reglamento de Copropiedad del Condominio, entre otros.
Designación del Administrador del Condominio.
Estando acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria y habiéndose obtenido la recepción definitiva del proyecto por parte de la Dirección de Obras de la municipalidad respectiva, la Inmobiliaria, en su condición de primer propietario del inmueble, deberá designar al Primer Administrador del Condominio.
De acuerdo con lo señalado en el artículo 9° de la Ley 21.442, una vez que la inmobiliaria hubiese enajenado, al menos, el 66% de las unidades del Condominio, el Primer Administrador del Condominio deberá convocar a una asamblea extraordinaria, en la cual, entre otras materias, se deberá ratificar en el cargo al Primer Administrador, o bien, proceder a la designación de un nuevo administrador.
Asimismo, la Ley de Copropiedad dispone que si el porcentaje de derechos enajenados en el condominio es inferior al 33%, se deberá convocar anualmente a una asamblea ordinaria con el objeto de informar sobre el funcionamiento y administración del condominio, actualizaciones al plan de emergencia, programar simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos y tratar cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los residentes.
Ya sea el primer administrador o quienes posteriormente designe en el cargo la asamblea de copropietarios, deberá estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores y cumplir con la normativa establecida en el reglamento de dicho registro.
¿Cuáles son las funciones del Administrador?
El Administrador de un Condominio deberá desempeñar su cargo de acuerdo con las labores de administración establecidas en la Ley 21.442, así como también de acuerdo con aquellas establecidas en el reglamento de copropiedad, y con las instrucciones que la asamblea de copropietarios o el comité de administración impartan y dando pleno cumplimiento a las obligaciones de registro establecidas en el reglamento del Registro Nacional de Administradores.
Dentro de las funciones principales del Administrador, podemos mencionar:
- Cuidar, mantener y reparar todos los espacios y bienes comunes, asegurando el aseo, buena presentación y conservación de estos.
- Registrar y confeccionar los avisos de cobro de los gastos comunes y cobrarlos, así como recaudar el resto de las obligaciones económicas del condominio.
- Supervisar a los trabajadores que se desempeñen en el Condominio, tales como conserjes, personal de aseo y seguridad, entre otros.
- Velar por el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
- Representar en juicio a la Comunidad, sin perjuicio de que esta puede designar un abogado para que la represente en los juicios respectivos.
- Citar a asamblea de copropietarios mandatadas por el comité de administración en las oportunidades que la ley lo determine o cuando sea necesario.
- Las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.
- Las que la asamblea de copropietarios determine.
Del Comité de Administración
El Comité de Administración es el órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentra mandatado por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones respecto a lo anterior, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes, entre otras.
Integración del Comité de Administración
El Comité de Administración deberá ser designado en la primera sesión de la asamblea de copropietarios, y estará compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos tres y con un máximo de cinco integrantes. El presidente del Comité será elegido por la asamblea de copropietarios o, en subsidio, por el propio Comité.
El Comité de Administración durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el cual no podrá exceder tres años, pudiendo sus miembros ser reelegidos.
Solo podrán ser designados miembros del Comité:
- Las personas naturales propietarias, o sus cónyuges o convivientes civiles.
- La persona natural mandataria designada por el copropietario miembro del Comité.
- Los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el Condominio.
Funciones del Presidente del Comité de Administración
El presidente electo tendrá las siguientes funciones:
– Mantener bajo su custodia el libro de actas del condominio, en que deberán constar las actas de las asambleas ordinarias y extraordinarias de copropietarios y las sesiones del comité y de proceder, los antecedentes que respalden los acuerdos adoptados;
– Custodiar las copias autorizadas de las reducciones a escritura pública e inscripciones en el Registro de Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo requeridas por la Ley de Copropiedad;
– Mantener una copia del archivo de documentos del condominio a que se refiere el inciso quinto del artículo 9° de la Ley de Copropiedad;
– Poner a disposición de la comunidad un libro de novedades, en el que el administrador y el comité puedan dejar constancia de información relevante relacionada con el funcionamiento del condominio y en el que puedan registrarse los reclamos y solicitudes fundadas presentadas por los copropietarios, arrendatarios u ocupantes del mismo.
Concluido su mandato, el presidente del comité deberá hacer entrega de los documentos antes señalados a quien le suceda en el cargo.
La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.
¿Quién es responsable de la seguridad en el condominio?
Sin perjuicio de la responsabilidad sobre la seguridad pública que corresponde a las autoridades competentes, tales como Carabineros de Chile y la unidad de seguridad ciudadana de la Municipalidad correspondiente, la seguridad interior del condominio es un asunto mancomunado que debe ser velado por cada persona perteneciente a la comunidad. La comunidad, a través de la asamblea de copropietarios o del Comité de Administración, podrá dictar reglas relativas a la seguridad e, incluso, determinar la necesidad de contratar guardias, empresas o sistemas de seguridad.
¿Tiene algún costo usar los espacios comunes?
Esto dependerá de la comunidad, y se determinará en el Reglamento de Copropiedad o bien por asamblea de copropietarios.
Sin perjuicio de lo anterior, en ningún caso se podrán dictar reglas que supongan una discriminación arbitraria en contra de un copropietario o habitante del Condominio, o en contra de un grupo de ellos.
Reglamento de Copropiedad
El Reglamento de Copropiedad es una norma de orden interno y de alcance obligatorio para toda la comunidad, y en el cual se regula la convivencia y administración del Condominio, a la vez que se fijan los derechos y obligaciones de los miembros de la comunidad
La Inmobiliaria, como primer propietario del condominio, deberá dictar el primer reglamento de copropiedad. Una vez que haya sido enajenado, al menos, el 66% de las unidades que forman parte de un condominio nuevo, el primer administrador deberá convocar a una asamblea de copropietarios extraordinaria, en la cual la comunidad deberá pronunciarse respecto a la mantención, modificación o sustitución del primer reglamento de copropiedad.
Asambleas de Copropietarios
La Asamblea de Copropietarios es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio, y está integrada por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman.
La Asamblea de Copropietarios se encuentra facultada para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes, y también aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio.
La adopción de acuerdos por parte de la Asamblea de Copropietarios deberá efectuarse en sesiones ordinarias o extraordinarias.La Asamblea de Copropietarios podrá constituirse en sesiones ordinarias y extraordinarias, y en cada tipo de sesión deberán o podrán tratarse las materias que la ley 21.442 señala.
Ventas
¿Cuál es el horario de atención de las salas de ventas?
Las Salas de ventas de Inmobiliaria EI atienden, lunes de 15:30 a 19:00 hrs martes a viernes de 10:30 a 19:00 hrs. sábado 10:30 a 18:30, Domingo y feriados cerrado.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario es un crédito que otorga una institución financiera para la adquisición de un terreno o propiedad y para la construcción de viviendas, oficinas y otros bienes raíces, con la garantía de la hipoteca sobre el bien adquirido o construido.
¿Qué tipos de intereses existen?
La tasa de interés es uno de los factores que influyen en el costo del crédito que ofrece cualquier institución financiera. La tasa del crédito puede ser fija, variable o mixta:
– Fija: la tasa de interés aplicada al crédito permanece invariable a lo largo del plazo pactado.
– Variable: la tasa de interés cambia de acuerdo con un índice de referencia con lo que el dividendo a pagar varía a lo largo del desarrollo del crédito.
– Mixta: es una combinación de las tasas fijas y variables.
¿Cuale son los requisitos para solicitar un crédito hipotecario a una institución financiera?
Cada Institución Financiera te puede solicitar requisitos específicos, sin embargo, te nombramos los principales:
– Si eres empleado, debes acreditar una antigüedad de al menos 1 año o acreditar una continuidad laboral mediante la presentación de tu finiquito y nuevo contrato.
– Si eres independiente, debes acreditar una antigüedad de al menos 3 años mediante declaraciones de impuestos a la renta y boletas.
– Tu renta debe ser compatible con el dividendo que vas a pagar, esto es normalmente, no superior al 25% de la renta líquida mensual de tu grupo familiar.
– Tu nivel de endeudamiento debe ser compatible con el crédito que estás solicitando.
– Tu comportamiento comercial debe ser intachable, tanto del solicitante como de tu grupo familiar.
– Debes tener como mínimo 21 años y un máximo 75 años al término del crédito. En algunos casos la institución financiera que te otorgue un crédito te exigirá tomar algunos exámenes médicos, ya que debe tener un seguro de desgravamen obligatorio que te exige un buen estado de salud.
¿Qué gasto debo considerar al solicitar un crédito hipotecario?
Estos gastos se llaman “gastos operacionales” y son aquellos en los que debe incurrir cualquier solicitante de crédito. Estos gastos pueden incluir:
1.Tasación: corresponde al gasto necesario para tasar y definir el valor comercial de la propiedad que se entregará en garantía a la Institución Financiera.
- Estudio de Títulos: se utiliza para revisar que todos los antecedentes legales de la propiedad se encuentren en condiciones para poder traspasar e inscribir la propiedad y gravámenes correspondientes en favor del comprador y la Institución Financiera que otorgará el crédito
- Borrador de Escritura: con esto se confecciona la Escritura de Compraventa, mutuo e hipoteca.
- Notaría: es el lugar donde se realizará la Escritura de Compraventa, mutuo e hipoteca y se obtendrán las copias del contrato correspondientes.
- Impuesto al mutuo: corresponde al 0,3% del monto del crédito en el caso de viviendas nuevas acogidas al DFL-2 (se pierde la condición de DFL-2 si la primera transferencia se realiza en un plazo superior a dos años desde la recepción final) o bien al 0,6% del monto del crédito en el caso de viviendas usadas o nuevas que no están acogidas al DFL-2. En el caso de refinanciamientos este impuesto es nulo, a menos que este refinanciamiento considere una ampliación del crédito, caso en el cual deberá pagar un 0,6% por el monto de la ampliación.
- Conservador de Bienes Raíces: en este gasto se debe incurrir para inscribir el dominio, la hipoteca y prohibiciones de la propiedad que se entregará en garantía a la institución financiera.
¿Cuándo recibe la copia de la escritura el cliente?
La escritura se entrega luego de la inscripción de la vivienda en el conservador de bienes raíces (CBR).
Si el cliente compró con Crédito Hipotecario, la institución financiera es la responsable de entregarle la escritura.
Si el cliente compró al contado es la Inmobiliaria la responsable de entregarle la escritura.
Entrega de la Vivienda
¿Qué es la recepción municipal?
Una vez terminada la obra de edificación, la Inmobiliaria debe solicitar la recepción definitiva de ésta a la Dirección de Obras Municipales, quien verificará y dará fe que ésta se ejecutó conforme a planos, normas y especificaciones técnicas presentados al momento de solicitar el permiso de edificación.
¿Cuándo me entregan mi vivienda?
Tu vivienda será entregada posterior a la firma de la escritura de tu propiedad y esto sucede una vez que el proyecto cuenta con la Recepción Municipal y Ley de Copropiedad Inscritos en el Conservador de Bienes Raíces. Las entregas son programadas por nuestro equipo coordinador de entregas y serás contactado para la misma una vez que hayas cancelado en su totalidad el pie del departamento y completado el proceso de escrituración.
¿Quién se hace cargo de los gastos comunes una vez entregada la propiedad?
Al momento de la entrega de tu vivienda, en el “Acta de Entrega” quedarán registrados los consumos de gas, electricidad y agua según lo indicado por los medidores. A partir de esa fecha, los gastos comunes (GGCC), gastos de bienes básicos (GGBB), contribuciones y otros costos asociados serán responsabilidad del propietario.
¿En qué consiste la entrega de la vivienda?
Es el momento en que recibas oficialmente las llaves de tu nueva propiedad.
Esta instancia ocurrirá en una fecha posterior a la firma de la escritura, en un plazo de días que se le habrá informado previamente (este plazo dependerá de la naturaleza de cada proyecto, de las revisiones legales de la escritura y de qué estén todos los tramites del proceso de compra al día).
Un coordinador de entregas te contactará para coordinar la fecha de entrega de tu nueva vivienda.
¿Cómo es el día de la entrega de la vivienda?
Antes de disfrutar tu nuevo hogar, deberás recorrer y revisar el departamento, junto con nuestro coordinador de entregas. En el cual se realizarán estos 5 pasos:
1.Revision del “Manual de uso y mantención de la vivienda”, donde se explican las garantías, exclusiones y cómo hacer uso del servicio de post venta.
2.Recorre todos los espacios junto al ejecutivo de la inmobiliaria, para que te explique el funcionamiento de la vivienda.
3.- Revisa el estado de los medidores de servicios básicos.
4.- Entrega de llaves de puertas y bodegas; garantías de artefactos y otros documentos asociados a la entrega.
5.- Chequea las terminaciones. De haber observaciones, hazlas saber de inmediato a la inmobiliaria. Recuerda: en esta instancia puedes realizar todas las consultas que estimes necesarias.
¿Qué es un fondo de operación?
Es para financiar la puesta en marcha y el funcionamiento habitual del condominio. La Inmobiliaria, entrega en préstamo este Fondo a la Comunidad, el cual debe ser restituido por los copropietarios en la proporción que le corresponda. Este monto debe ser pagado a la Inmobiliaria por cada copropietario, cómo requisito antes de la entrega material de la o las unidades que adquirió.
¿Qué sucede después de la entrega de la vivienda?
A partir del momento de la entrega, nuestros ejecutivos de servicio al cliente quedan a su disposición para resolver cualquier inquietud que tenga, escribiéndonos al correo servicioalcliente@ei.cl
Proceso de Postventa
¿Cómo comunicarse con Servicio de Postventa?
Ingresando su requerimiento en nuestra plataforma Acceso Propietarios y en caso de no poder realizarlo por esta vía, puede contactarnos a través del correo servicioalcliente@ei.cl
¿Cómo funciona el servicio de Postventa?
La Inmobiliaria EI pone a su disposición un grupo de profesionales capacitados para solucionar eventuales problemas que pueden presentarse en tu vivienda, siempre que tengan su origen en el proceso constructivo o diseño.
Las coberturas de Post Venta no aplican en los siguientes casos:
- No seguir las normas contenidas en el Manual de Uso, Mantención y Conservación.
- Modificaciones al inmueble sin aprobación de la inmobiliaria.
- Desgaste natural producido por el uso y paso del tiempo
- Caso fortuito o de fuerza mayor.
- Fuera del plazo establecido por Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Procedimiento de Postventa
- Visita de diagnóstico
Se realizará la visita de diagnóstico en la fecha y horario acordados. En base a la evaluación resultante, emitiremos y entregaremos una Orden de Trabajo con las reparaciones aprobadas para ejecutar, las cuales se llevarán a cabo en una nueva visita de los técnicos. Es muy importante que el día del diagnóstico nos reciba alguien autorizado para firmar la conformidad de la visita; si no es así, programaremos un nuevo horario.
- Reparación de las observaciones
Para realizar la visita en que se ejecutarán las reparaciones, nuestro equipo de postventa se contactará con usted para programar la realización de los trabajos, los que deberá, terminarse en un plazo máximo de 30 días a partir de la visita, siempre y cuando no haya causas de fuerza mayor como:
- Causas climáticas
- Falta de stock de productos
- Reparaciones que necesiten más tiempo
- Disponibilidad del propietario
Las visitas y reparaciones sólo se realizan de lunes a viernes de 9:00 a 17:00 hrs. debes recibir a nuestro supervisor a la hora señalada en la orden de trabajo (OT) y así no retrasar las reparaciones. Cuando se terminen los trabajos deberás firmar la OT.
¿Cuánto tiempo duran las garantías?
- 3 años: Si hubiese fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras, tales como cielos, pisos, puertas, ventanas, revestimientos y pinturas exteriores e interiores, barnices, alfombras, cerámicos, quincallería, muebles adosados o empotrados a la construcción.
- 5 años: Cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, tales como cubiertas de techumbres, redes de instalaciones tales como eléctricas, de corrientes débiles, de calefacción, de climatización, de gas, sanitarias, redes húmedas y secas de incendio, sistemas de evacuación de basuras, instalaciones y equipos eléctricos mayores tales como ascensores, equipos de presurización, calderas colectivas y grupos electrógenos.
- 10 años: En el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, tales como cimientos, sobrecimientos, fundaciones, muros soportantes, losas, vigas, cadenas, pilares, estructura de techumbres, y entramados horizontales o verticales de carácter estructural.
¿Qué debo hacer si tengo algún problema con los artefactos dentro del inmueble?
Hacer uso de la garantía del fabricante para no perderla. Si la falla corresponde al artefacto, deberás hacer valer la garantía con la empresa correspondiente. Teniendo en cuenta que te solicitaran el acta de entrega y su respectiva póliza, la cual fue entregada cuando se entregó tu inmueble.
